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問: 政府為什麼要推動公營住宅政策?
問: 興建公營住宅有必要嗎?
問: 許多民眾都希望公營住宅移往郊區興建,但期望入住公營住宅的居民卻希望在市區,兩者之間要如何取得平衡點?
問: 為何不採行出售精華地區土地之方式,並於得款後再到其他適宜地區興建更多的公營住宅?
問: 既然要蓋出租型公營住宅,為什麼不蓋購買型平價國宅?
問: 歐美國家將公營住宅族群延伸至社會中產階級,社區公共設施比照私人社區,入住公營住宅同樣有尊嚴。臺北市公營住宅能否借鏡?
問: 有沒有考慮過整合北市目前空屋,去打造公營住宅
問: 北市房價貴的離譜,與公營住宅不成比例有關係嗎?如果多點公營住宅,會讓房價下跌嗎?
問: 興建公營住宅會不會妨礙都市發展或長期影響房價?
問: 公營住宅的推動,是否會重蹈「平價住宅」、「出租國宅」之覆轍,給人管理不佳、安全堪慮、環境品質低落的印象?有無配套措施?
問: 公營住宅完工之後,租金管理費及租期如何規劃?比例如何?
問: 入住公營住宅的民眾,最主要就是希望有機會存錢,未來能買房,未來會不會發生經濟已改善的住戶,卻不想搬走?

Q
政府為什麼要推動公營住宅政策?
A
      依行政院核定之「整體住宅政策」及「健全房屋市場方案」之精神,住宅之供需宜本於自由經濟及尊重市場機能原則,不直接干預住宅市場供需。
      然而面臨高房價之課題、購屋負擔壓力持續增加,臺北市政府為確保市民之居住權利,參酌國際城市發展趨勢暨學者專家建議研訂住宅政策相關具體措施,將運用以租代售方式逐步發展本市住宅租賃市場,進而達成兼顧環境品質、居住權利及社會公平之目標。
      健全本市租屋市場措施十分多元,除了持續推動租金補貼之相關措施外,未來則希望以多元供給方式,積極增加公有出租住宅的存量,長期目標為公有出租住宅總量達本市住宅存量5%(約4萬5千戶)。
Q
興建公營住宅有必要嗎?
A
      社會住宅係由政府或非政府組織(NPO)所擁有及管理之出租住宅,出租對象為無自有住宅者,歐美各國因政策所需入住對象有所不同,以荷蘭為例,社會住宅入住對象包含中產階級、青年學子與社經弱勢族群。社會局經管之平價住宅入住對象為本市列冊低收入戶,目前計有1,544戶,目前政府所談之社會住宅並不等同於平價住宅。
      健全本市租屋市場係本市住宅政策主要重點措施,我國過往均以購屋市場為主,本市租屋市場比例約佔有1成,相較於國外大城市3~5成的比例,臺北市的租屋比例較低。
      利用市府資產辦理出租住宅,長期而言,市府資產維持(或增加)存量的方式比租金補貼的方式有利,可以永續經營。出租住宅之投資係屬資本性質,初期資金需求大,然可逐年回收,最終可達到損益兩平。若僅編列預算辦理租金補貼,除恐造成租金上漲,影響相關承租戶之權益外,且該筆款項係屬支出性質,除房地稅收外,市府將無法回收該筆補助支出。
      此外,有鑒於歐美國家公有出租住宅比例遠高於我國(荷蘭34%、英國20%、丹麥19%、芬蘭18%、瑞典18%、德國16%、歐盟平均14%、美國6.2%、日本6.1%、香港29%、新加坡8.7%、臺北市0.64%),故本市有必要持續增加公營住宅之數量。
Q
許多民眾都希望公營住宅移往郊區興建,但期望入住公營住宅的居民卻希望在市區,兩者之間要如何取得平衡點?
A
        在高房價時代為確保市民的居住權利,除了租金補貼措施外,依不同區位以小規模的方式提供多元化公營住宅,並不只有侷限於市區。
Q
為何不採行出售精華地區土地之方式,並於得款後再到其他適宜地區興建更多的公營住宅?
A
1.土地資源珍貴稀少,精華區公有土地出售,勢必更助長住宅市場房地價格飆漲之動能,又無助於公營住宅土地取得問題之解決。
2.任何土地都有其獨特之「區位特性」、「社會經濟結構」、「產權及開發目標」,均可依據其對外部性之影響,研訂適宜之產品定位。公營住宅亦為其可能選項之一,若能審慎評估掌控其對外部性之影響,採取包容性之規劃設計,應可依土地取得之條件設置於該基地。
3.精華地區交通便捷、公共設施完善,為一般購屋者所青睞,而中低收入戶亦同。按先進國家之經驗,無論精華地區或偏遠地區,均有興建公營住宅之前例,全依土地取得之情況而定。
Q
既然要蓋出租型公營住宅,為什麼不蓋購買型平價國宅?
A
        政府干預出售住宅市場唯一且成功的案例是新加坡公共組屋政策。新加坡土地係國有制,房屋出售分為私人住宅與公共組屋二個市場,政府監控下的公共組屋市場房價平穩,私人住宅的售價仍非受薪階級能力所及,新加坡國民透過強制儲蓄的公積金制度儲蓄買公共組屋,這是新加坡政策與臺灣政策相異之處。
        前臺北市國民住宅處於民國63年成立,於民國93年併入都市發展局,於30年間興建了約5萬4千餘戶的國民住宅,約占臺北市所有住宅的5.5%,然而目前國宅售價與其他私有房屋買賣價格相差無幾,政府投入大量資源興建出售型國民住宅,並沒有發揮平仰房價的效果,反而有助漲投機買賣之風氣,又我國係採行土地私有制國家,政府擁有之土地資源有限,建屋出售將使公有土地資源流失,不利永續利用及政務之推展。
Q
歐美國家將公營住宅族群延伸至社會中產階級,社區公共設施比照私人社區,入住公營住宅同樣有尊嚴。臺北市公營住宅能否借鏡?
A
        目前本府推動公營住宅方案係將入住對象提升至中產階級為主,社經弱勢家戶為輔。
        興辦公營住宅成功的國家,基本上有二大特點,其一為土地國有制,其二乃重視社會福利之政府與政策。基本上臺灣並無上開的條件興建大量的公營住宅。惟臺北市政府仍願積極在有限的資源與土地借鏡歐美國家的成功案例,俾能提供承租者一個良好的居住品質與有尊嚴的生活環境。
Q
有沒有考慮過整合北市目前空屋,去打造公營住宅
A
        民國100年已編列預算辦理促使市場空餘屋投入租屋市場之研究案,研究如何透過誘因與政府機制,減少房東將房屋出租的憂慮,讓有空(閒)置住宅的房東,願意提供住宅出租,搭配市府提供租金補貼,亦是一種增加租屋供給之方式。
Q
北市房價貴的離譜,與公營住宅不成比例有關係嗎?如果多點公營住宅,會讓房價下跌嗎?
A

        臺北市為全臺灣政經、就業、休閒文化活動高度聚集之地區,充沛之都市基礎交通建設及完善之公共服務設施,提昇了城市之價值,商業機構與住宅競逐都市有限土地資源的結果,進而帶動本市住宅房地產價格之上漲。其實,抑制房價不合理之上漲,主要須賴中央政府擬定金融財稅等措施,減低投機炒作機會。
        當然,倘若公營住宅的數量若多到一定的比例,市民購屋置產固有觀念有所變更,市民大多選擇租屋,就有可能減少出售住宅市場需求,確實有影響房價的作用。然而就目前為止,公營住宅出租與出售市場住宅價格關聯程度十分低。

Q
興建公營住宅會不會妨礙都市發展或長期影響房價?
A
公營住宅開發興建不致對環境及房價帶來長期的負面影響:
1.巨觀而言
  (1)本市都市計畫發布時,均將公園、學校道路等公共設施納入考量在內,並無超限開發,妨礙都市發展之疑慮。
  (2)公營住宅基地開發後人口及活動進住增加,有助地區經濟之活絡及稅收之增加,整體環境與公共設施品質之提升。
  (3)個案基地的開發定位會對房地價格造成短期心理的波動,但長期而言尚不致對房價產生負面決定性之影響。
2.微觀而言
公營住宅個案開發建築時,建築物規劃及公共服務空間之配置,必針對鄰里社區既有之活動及社區之需求,額外補充加強其不足部分(如:公共空間綠化、交通、社會福利、醫療照顧、教育、就業、環保等項),周邊社區鄰里得共同分享使用,形成共存共榮之整體。
Q
公營住宅的推動,是否會重蹈「平價住宅」、「出租國宅」之覆轍,給人管理不佳、安全堪慮、環境品質低落的印象?有無配套措施?
A
    平價住宅、出租國宅興建使用已有20~30年的歷史,囿於當時的建築技術、建築材料及管理維護制度,其品質有改善進步的空間。
    未來的公營住宅規劃透過下列措施,大幅提升興建與管理之品質:
   1.規劃設計需求及準則:配合社會人口變遷及科技進步,未來的公營住宅將在「使用者需求」的基礎上,以「通用無障礙設計」、「節能減碳及綠化」、「居室內部空間適宜、精簡、實用設計」、「外部完善多樣之公共服務空間」、「關注都市設計及建築物景觀造型色彩」、「社區居民及使用者參與」等原則,進行規劃設計作業。
   2.公營住宅承租戶之「社會服務與協助」需求:將與本府社會局密切聯繫配合,委由物業管理公司擔任連繫窗口,將承租戶之社會服務需求通知轉介社會局派駐各地區之服務部門及人員由其接續協調處理,物業公司並將實際執行進度負責持續列管跟催,定期陳報住宅及社會福利主管機關。
   3.仿效香港施行「記點扣分制度」,以保有租住者一定之居住環境品質。
Q
公營住宅完工之後,租金管理費及租期如何規劃?比例如何?
A
1.條件資格
    以本市新婚夫婦、新婚育有子女家庭為主,需有一定程度之租金支付能力,併同考量有無自用住宅及都市發展政策重點,依公營住宅之可供給數量配租進住。
2.租金及管理費訂定
    依公營住宅基地所在地區,依據合宜居住品質前提下之「租金管理費」市價行情,並參酌申請者之負擔能力後,酌減訂價。
3.租賃期限及周轉率提升
    針對租屋生活之衛生寧靜及安全擬實施記點扣分制度,不當行為依情節輕重分別記點扣分,並通知限期改善。記點扣分達一定程度者,將終止契約強制其搬離。
超過收入標準者促其搬遷,拒不搬遷者將調高其租金管理費水準,去除其不當之經濟誘因強迫其搬出,以適當提升公營住宅之周轉率。
Q
入住公營住宅的民眾,最主要就是希望有機會存錢,未來能買房,未來會不會發生經濟已改善的住戶,卻不想搬走?
A
        目前初步構想公營住宅為小坪數、大開放空間與公共區域,確保高品質與高周轉率,依承租人所簽訂的合約可以依民法相關規定強制請承租戶搬離。
        超過收入標準者促其搬遷,拒不搬遷者將調高其租金管理費水準,去除其不當之經濟誘因強迫其搬出,以適當提升公營住宅之周轉率。


 


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